Naar 0 huisuitzettingen: zo kan het!

25 mei 2022

Het aantal huisuitzettingen wegens huurachterstand is de afgelopen jaren sterk gedaald; van ruim 8000 huisuitzettingen in 2016 naar ongeveer 3000 in 2020. Het voorkomen van huisuitzettingen wegens huurschuld is inmiddels de norm. Toch zijn we er nog niet. De gewijzigde Wet gemeentelijke schuldhulpverlening (Wgs) per 1 januari 2021, die vroegsignalering van schulden tot wettelijke taak voor gemeenten heeft gemaakt, vormt een impuls tot een verdere daling. Maar hoe? Op 31 maart 2022 vond de bijeenkomst plaats: Naar 0 huisuitzettingen: zo kan het!

Om zowel uitvoerders als beleidsmakers, van wonen tot het sociaal domein, te ondersteunen heeft Eropaf! in samenwerking met Movisie en Tijdschrift voor Sociale Vraagstukken een sluitend model voorkomen huisuitzettingen ontwikkeld, welke 31 maart 2022 is gelanceerd. Op deze bijeenkomst was er ook aandacht voor één jaar verplichting wettelijke vroegsignalering en presentaties van de manier waarop Amsterdam en Maastricht werken aan het voorkomen van huisuitzettingen.

Bekijk de publicatie Naar nul huisuitzettingen: zo doe je dat!

Marc Räkers (organisator en publicist Stichting Eropaf!): ‘Voorkomen dat mensen hun huis verliezen, maar vooral ook hun thuis, sociale netwerk en maatschappelijke betrokkenheid is in het belang van iedereen. Ondanks dat we afgelopen jaren veel huisuitzettingen wegens huurschulden hebben kunnen voorkomen, zijn dit er nog altijd 3000 te veel. Nu zowel private als sociale verhuurders verplicht zijn om huurachterstanden te melden, wordt het zaak dat gemeenten de opvolging van deze signalen goed gaan organiseren. Alleen zo kunnen we het aantal huisuitzettingen naar 0 krijgen.’

Wanneer we niet zorgen voor voldoende bestaanszekerheid, is het dweilen met de kraan open

Catelijne Akkermans (praktijkonderzoeker Stichting Eropaf!), vervolgt: ‘Het voorkomen van huurachterstanden is belangrijk, maar daarnaast is óók het aanpakken van structurele oorzaken keihard nodig. Immers wanneer we niet zorgen voor voldoende bestaanszekerheid voor iedereen, is het dweilen met de kraan open.’

Eén jaar wettelijke verplichting tot vroegsignalering

Tijdens de bijeenkomst neemt Larissa van Es van Divosa ons mee in de resultaten van één jaar wettelijke verplichting tot vroegsignalering van schulden. Hoe gaan gemeenten hiermee om?

Wat houdt de wettelijke verplichting in?

Larissa van Es: ‘Per 1 januari 2021 is vroegsignalering als wettelijke taak opgenomen in de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening (Wgs). Hiermee is een grondslag ontstaan voor het uitwisselen van gegevens tussen de zogeheten vaste lasten partners, drinkwaterbedrijven, energieleveranciers, woningverhuurders en zorgverzekeraars en gemeenten. Particuliere verhuurders vallen ook onder de Wgs. Voor alle verhuurders geldt dat voordat een signaal afgegeven kan worden aan de gemeente, er een sociale incasso moet hebben plaatsgevonden. De sociale incasso houdt in dat de verhuurder ten minste eenmaal een schriftelijke herinnering heeft gestuurd, zich heeft ingespannen om in persoonlijk contact te treden met de huurder en de huurder heeft gewezen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening. Dit moet door gemeenten binnen 28 dagen worden gedaan aan een inwoner. Hoe gemeenten dit doen mogen zij zelf bepalen.’

Welke trend en ontwikkelingen laten de resultaten van één jaar gewijzigde Wgs en de impact hiervan op vroegsignalering zien?

Larissa van Es: ‘Uit de monitor, waaraan inmiddels 200 gemeenten deelnemen, blijkt dat in 2021 vooral signalen van zorgverzekeraars afkomstig waren. Om signalen te kunnen aanleveren, is een overeenkomst nodig tussen signaalpartner (verhuurder) en gemeente. Ondanks dat nog niet alle woningverhuurders zijn aangesloten, mede door het grote aantal particuliere verhuurders, leiden signalen van woningverhuurders wel het vaakst tot contact met inwoners. Mogelijk komt dit door de hoogte van het schuldbedrag of een combinatie van signalen, waaraan gemeenten dan prioriteit geven.’ Voordat signalen kunnen worden aangeleverd wordt een overeenkomst gesloten tussen signaalpartner (verhuurder) en gemeente. De meeste partijen kiezen ervoor om dit te doen via het Landelijk Convenant Vroegsignalering.

Hoe nemen gemeenten vervolgens contact op met inwoners en werkt dit ook?

Larissa van Es: ‘De meeste gemeenten zetten huisbezoeken, bellen en het versturen van brieven in. Andere pogingen tot contact leggen gaat bijvoorbeeld via het versturen van e-mails, SMS-berichten, kaarten of flyers. Komen er signalen van verschillende vaste lasten partners op één adres binnen? Dan kiest de gemeenten vaker voor een huisbezoek of telefonisch contact. Deze manieren leiden ook het vaakst tot contact. De eerste resultaten van de monitor laten zien dat uiteindelijk 17% van alle meldingen tot contact heeft geleid. Gemeenten doen verschillende pogingen en zetten daarbij verschillende methodes in, hierin zien we veel variatie. Ook wie de uitvoering van de opvolging van de melding doet verschilt per gemeente. Denk bijvoorbeeld aan het wijkteam, maatschappelijk werk of een speciaal voor deze situaties samengesteld team.’ Bekijk hier de presentatie.

Meer weten over de eerste resultaten uit de monitor?

Kijk dan op de website van Divosa of mail voor vragen vroegsignalering@divosa.nl. Interesse in deelname? Bekijk dan de Monitor Vroegsignalering Schulden van Divosa.

Wanneer de zeef goed werkt worden in elke fase huurders met achterstanden uitgezeefd

De ontruimingszeef

Catelijne Akkermans, praktijkonderzoeker en verbonden aan Stichting Eropaf! licht vervolgens het ontwikkelde sluitende model voorkomen huisuitzettingen toe. De ontruimingszeef bestaat uit opeenvolgende fasen, die uiteindelijk tot een ontruiming leiden. Van het ontstaan van betalingsachterstanden tot de uiteindelijke uithuiszetting. Wanneer de zeef goed werkt worden in elke fase huurders met achterstanden uitgezeefd. Zo niet, dan wordt het een fuik waarin zowel de huurder als verhuurder vast komen te zitten. In elke fase is een interventie mogelijk die ervoor moet zorgen dat huurders worden uit gezeefd. Zelfs op de dag dat de deurwaarder voor de deur staat voor de ontruiming, zijn er nog mogelijkheden om deze ontruiming te voorkomen. In de publicatie vindt je verdere toelichting en voorbeelden per fase.

Geregelde betaling in Amsterdam

De Gemeente Amsterdam houdt in geval van een huurachterstand bij mensen met een uitkering via de Participatiewet,  (met toestemming van de klant) de lopende huur in op de uitkering en maakt deze  maandelijks rechtstreeks over aan de verhuurder. Zo loopt de huurachterstand niet verder op en neemt de kans op dakloosheid fors af. Hoe gaat dit precies in zijn werk?

Famke Veenstra, manager  'Geregelde betaling, voorkomen woningontruimingen' (schuldhulpverlening) neemt ons samen met Edmond Smies, incassomedewerker bij Ymere, mee in deze Amsterdamse aanpak en beantwoordt onze vragen. Klik hieronder op het uitklapvenster om meer te lezen.

Hoe werkt deze samenwerking en wat zijn jullie ervaringen?

Famke: ‘In het kort gaat het om een samenwerking met  alle Amsterdamse woningcorporaties en een groot aantal particuliere verhuurders in Amsterdam. Wanneer na twee maanden huurachterstand een huurder wordt aangemeld, kijken wij of  deze huurder een bijstandsuitkering heeft. Zo ja, dan houden we met toestemming van de Amsterdammer vanaf dat moment de lopende huur op de uitkering in. Tegelijk  gaan een dedicated klantmanager van Geregelde betaling en een medewerker van het buurtteam in gesprek met deze klant, het zogenaamde budgetadviesgesprek. Tijdens het budgetadviesgesprek wordt o.a. gesproken over de achterliggende oorzaak van de huurachterstand, worden de inkomsten en uitgaven in kaart gebracht en kijken we over er nog andere schulden zijn, We proberen een duurzame betalingsregeling te treffen voor de huurachterstand en voorkomen zo dat het overgaat naar een incasso- of schuldhulpverleningstraject. Wanneer een huurder geen bijstandsuitkering heeft, dan stroomt deze automatisch door naar Vroeg Eropaf.

Edmond: ‘Maandelijks kijken we naar welke huurders met achterstanden hiervoor in aanmerking komen. We stabiliseren de huurachterstand direct door de huur in te laten houden op de uitkering. Vervolgens kijken we hoe de opgelopen achterstand door de huurder ingelopen kan worden. Vaak resulteert dit in een regeling die ook wordt ingehouden op de uitkering.’

Hoeveel mensen hebben jullie vorig jaar wegens huurachterstanden uitgezet?

Edmond: ‘Bij Ymere 0. Dus het kan! Het gaat dan bijvoorbeeld niet om zaken waarbij sprake is van huisuitzetting wegens overlast.’

Alleen Amsterdammers met een Participatiewet uitkering komen hiervoor in aanmerking. Om hoeveel van de huurders die aangemeld worden /met een huurachterstand gaat het dan?

Gemiddeld 20%-van de huurders heeft een uitkering. Een voordeel is dat deze groep vaak al bekend is door allerlei hulpregelingen. De groep die geen uitkering ontvangt is soms lastiger te bereiken.’

Wat als een huurder geen toestemming geeft om de huur in te houden op de uitkering?

‘Wij vragen altijd toestemming en dwingen dus niemand. Wel starten we al met het inhouden van de huur als we de klant niet kunnen bereiken, zodat de achterstand niet verder oploopt. Daarna zullen we de klant alsnog vragen om toestemming. Zegt een klant nee? Dan stoppen we direct. Ondanks dat de meeste mensen eerst schrikken als ze horen dat wij ons er op deze manier mee bemoeien, gebeurt het stopzetten niet vaak. We leggen onze intenties uit en bieden een helpende hand. Vrijwel iedereen gaat dan akkoord. Ook vindt na negen maanden een herbeoordelingsgesprek plaats. We kijken dan opnieuw of een inhouding van de vaste lasten nog wenselijk of noodzakelijk is. Bijna alle klanten geven er dan de voorkeur aan het zo te laten. Het geeft hen rust niet elke maand de keus hoeven te maken waarnaar het geld gaat. Vervolgens laten we het zo. Een nieuwe beoordeling is niet nodig. Daarnaast weten we dat een groot deel voor een langere periode afhankelijk zal zijn van een uitkering.’

Zetten jullie specifieke technieken in waardoor de meeste huurders akkoord gaan met Geregelde betaling?

‘We hebben een vriendelijke benadering en zetten mensen niet onder druk. In een telefoongesprek kondigen we aan dat we graag met ze in gesprek gaan. We zeggen dus niet: "U moet nu komen". Deze vriendelijke en open benadering is van groot belang. We maken geen verwijten, maar bieden juist een helpende hand. Ook geven we aan dat het een tijdelijke ingreep is om de situatie te stabiliseren, en dat je dus altijd mag stoppen. Oftewel; we kiezen voor een stress-sensitieve benadering.’

Vaak hebben mensen meer achterstand dan alleen de huur. Wordt er dan ook gekeken naar de rest van de schulden?

‘Nog geen 20% gaat de schuldhulpverlening in. Dus 80% heeft nog niet dermate  problematische schulden dat dat nodig is. Tijdens het budgetadviesgesprek brengen we ook alle andere schulden en betalingsachterstanden in kaart en kijken we waardoor dat komt. Welke oorzaken liggen erachter?’

Wie wordt er duurzaam geholpen: de schuldeiser of diegene met een huurachterstand?

‘Inkomsten en uitgaven worden in kaart gebracht en er wordt gekeken naar wat iemand mogelijk kan aflossen. Vaak is dit een laag bedrag, zo rond de 50 euro per maand. Woningcorporaties moesten hier eerst aan wennen. Het is weliswaar een laag bedrag, maar de kans is heel groot dat alles daadwerkelijk wordt afbetaald. We beschermen daar de huurder mee, die soms tijdens het rechtstreeks afspraken maken met verhuurder in verleiding komt bedragen te beloven die eigenlijk niet haalbaar zijn in de praktijk. Tegelijk houden we rekening met de beslagvrije voet. Dit is duurzaam voor iedereen: degene die schuld heeft kan betalen wat hij/zij zich kan permitteren en de verhuurder krijgt al het geld terug op lange termijn. Corporaties hebben ook een maatschappelijke verantwoordelijkheid. Het is balanceren: wat levert voor iedereen iets op?’

Gaat het enkel over woningcorporaties of ook om particuliere verhuurders?

‘Het gaat ook om particuliere verhuurders. Afgelopen maanden hebben wij weer zo’n 50 convenanten afgesloten met particuliere verhuurders. Maar we zijn er nog lang niet, want het zijn er in Amsterdam heel veel. En niet alle verhuurders zitten hier per se op te wachten. Daarom bestaat gelukkig ook die meldingsplicht. We sluiten ook met particuliere verhuurders altijd een convenant af. Hierop maken we een uitzondering wanneer het gaat om een verhuurder die één of twee panden heeft. De bureaucratische riedel slaan we dan over.’

De Wachtkamer in Maastricht

Maastricht voorkomt de afgelopen jaren bij zo’n 93% van ontbindingsvonnissen een huisuitzetting. Toch zijn ze nog niet tevreden. Met een pilot onderzoeken ze momenteel of een adempauze, ‘Wachtkamer’ genaamd, ook de resterende 7% huisuitzettingen wegens huurschuld kan terugdraaien. Wat houdt de Wachtkamer precies in en wat zijn de resultaten tot nu toe?

Addie Redmeijer, regisseur interventieteam preventie uithuiszetting, geeft ons een inkijkje in de Maastrichtse aanpak en beantwoordt vragen. Klik hieronder op het uitklapvenster om meer te lezen.

Wat houdt jullie aanpak in Maastricht in?

‘Wij ondernemen vijf pogingen van contact wanneer er sprake is van 750 euro huurachterstand. Ook gaat altijd ons vroeg eropaf team aan de deur. Maastricht kent twee verschillende teams: het team vroegsignalering en het crisisinterventieteam. Wanneer het Team Vroegsignalering geen contact krijgt met de huurder, onderneemt het crisisinterventieteam actie. In beiden teams is een schuldhulpverlener aanwezig, maar ook een welzijnswerker. Deze kijkt verder dan het financiële plaatje, naar andere leefgebieden. Het is een samenwerking tussen de gemeente, het welzijnswerk en de kredietbank. Het crisisinterventieteam zet door en geeft niet op, dat is de kracht.’

Wat als contact leggen onmogelijk lijkt?

‘Wanneer contact onmogelijk lijkt proberen ze het via berichten op Facebook of door iemand op te wachten bij werk of school. Zodra het contact er is, laten ze niet meer los. Wanneer iemand toch niet meewerkt, vragen ze de woningcorporatie een brief te sturen met het bericht tot procederen. Deze vorm van escaleren, vormt soms toch nog de doorslag tot gesprek. Zo niet, dan gaan zij over tot een vonnis. Wanneer het vonnis gehaald is neemt een hulpverlener contact op en maakt een scan van de situatie. Hoe staan mensen er nu in? Bij 95% wordt alsnog de hulp geaccepteerd. Vervolgens gaan zij met de hulpverlener aan de slag.’

Hoe komen mensen in ‘De Wachtkamer’ terecht?

‘Ook tijdens een ontruiming staan we op de stoep om hulp te bieden. Nog eens 3% accepteert dan wél hulp en zo wordt ontruiming voorkomen. 2% treffen we niet meer thuis aan tijdens de ontruiming. De laatste 1% wordt in ‘De Wachtkamer’ geplaatst. Dit is een sober huis waarin iemand een aantal weken de tijd krijgt om na te denken en hulp te accepteren. In de tussentijd blijft het eigen huis ter beschikking. Door hulp te accepteren kan iemand alsnog terugkeren. Wel krijgt hij/zij dan een nieuwe huurovereenkomst met een aantal voorwaarden. Na een aantal jaren volgt weer een regulier contract.’

Wie betaalt deze kosten voor dit ontruimingsteam, de slotenmaker, etc.?

‘De kosten worden meegenomen in het schuldsaneringstraject.’

Hoelang duurt het vanaf het eerste signaal tot het einde van de wachtkamer?

‘Het is al een crisisinterventie wanneer iemand twee maanden huurachterstand heeft. Voor 95% lukt het om binnen 4 maanden een oplossing te vinden.’

Gaat dit altijd in overleg met corporatie of maken jullie ook de gang naar de rechtbank-moratorium?

‘In overleg, want je moet ook een goede relatie met corporatie in stand houden. Als de case manager zegt; stop dit want de huurder gaat hulp accepteren, dan moet men daarop kunnen vertrouwen. Daarnaast heeft de woningcorporatie er ook baat bij in die zin dat het hun een besparing in kosten en werk oplevert. Wij zorgen immers, dat de huurachterstand betaald wordt. De medewerkers bij afdeling incasso leren ook van ons: bijvoorbeeld over dat brieven sturen geen zin heeft omdat mensen de envelop niet openen. Als zij onze werkwijze overnemen, zijn wij op dat vlak overbodig, dat zou mooi zijn. Wel kijken wij natuurlijk ook naar andere leefgebieden dan wonen, onze inzet blijft derhalve noodzakelijk.’

Betaalt de huurder een bepaald bedrag voor de Wachtkamer en levert dat niet veel administratief werk op voor de huurder? Bijv. aanvragen toeslagen?

‘De Wachtkamer is geen plicht, maar een keuze van de huurder. Er zijn wel kosten aan verbonden maar geen huur. De locatie wordt gratis ter beschikking gesteld. We communiceren dat de kosten stijgen, dit is meteen een stimulatie om weer naar huis te gaan. De Wachtkamer maken we zo sober mogelijk. Het voldoet wel aan alle verplichtingen. Soms doen we ook een rondleiding door de nachtopvang van het Leger des Heils, zodat ze weten waar ze anders terecht komen, dat schrikt vaak af. Dit klinkt wellicht niet welzijnsachtig, maar is wel efficiënt en in het belang van de huurder.’

Hoe gaat dit met particuliere verhuurders?

‘Ook particuliere netwerkpartners sluiten aan. Iedere ontruiming moet nu gemeld worden, ook door particuliere verhuurders. Als crisisinterventieteam willen wij dit ook graag oppakken, maar wij hebben niet voldoende capaciteit; momenteel 3 fte’s in Maastricht. Daarom zijn we in gesprek met de gemeente over financiering. Positief is dat het vertrouwen in de aanpak en in het team groot is.’

Gaat het om een duidelijke herkenbare groep? Bijv. de leeftijd?

‘Het is heel divers, we zien wel dat het minder vaak om gezinnen gaat. Het treft steeds meer alleenstaande 35+ers. En laatste tijd ook echt ondernemers en zzp-ers die in de problemen komen. Voor hen is een apart loket geopend bij de gemeente, om ze bij te staan en te ondersteunen. Verschrikkelijk vind ik de 5 casussen van 80+ers met een AOW, die ik de afgelopen 5 weken in beeld heb gekregen. Dat baart mij enorme zorgen.’

Wat is jouw wens?

‘Nul ontruimingen. We kunnen alles regelen, maar als zelfs schuldhulpverleners het financieel niet meer geregeld krijgen omdat aan de voorkant ons kabinet niet zorgt voor voldoende basisinkomsten dan kunnen we hard rennen, maar krijgen we het alsnog niet geregeld.’

Wil je meer lezen over deze voorbeelden of over voorkomen huisuitzetting? Lees dan het dossier Huisuitzetting voorkomen doe je zo, een special van het Tijdschrift voor Sociale Vraagstukken.

Gesproken column

De bijeenkomst werd afgesloten met een gesproken column van Jan de Vries, jurist en ontwikkelaar van de Meetlat Recht op Wonen: ‘We zijn allemaal mensenrechtenverdedigers.’ Bekijk het filmpje of lees de uitgeschreven versie van zijn column.