Dat het niet om een te verwaarlozen sector gaat blijkt ook wanneer we naar de samenstelling van de woonvoorraad kijken. De Nederlandse woningvoorraad bestaat bestaat voor 58% uit koopwoningen, 29% uit corporatiewoningen en 13% uit particuliere verhuurwoningen. 

Huisuitzettingen voorkomen

Het actief voorkomen van huisuitzettingen is een effectieve en goedkope manier om dak- en thuisloosheid te voorkomen. Vooral problematische betalingsachterstanden zijn debet aan huisuitzettingen. In geval van schulden wordt vaak een betalingsregeling getroffen. Noodgedwongen moeten mensen dan hun uitgaven beperken of anders ordenen. Bij een hoge huur, waarbij geen of nauwelijks recht is op huurtoeslag, is het bij terugval in inkomen financieel vaak niet mogelijk om in de woning te blijven wonen. Bij een koophuis is de hoogte van de hypotheek van belang, maar lukt betalen niet dan wordt de woning in opdracht van de hypotheekverstrekker al snel verkocht. Voor deze huurders en kopers dreigt dan vaak dak- en thuisloosheid. In de sociale huursector, waar de huren lager zijn zijn, bestaan immers extreem lange wachttijden.  

Betalingsachterstanden melden

Woningcorporaties werken bij het voorkomen van huisuitzettingen met verschillende partijen samen, onder andere met gemeenten. Sinds 1 januari 2021 is het op grond van de Wet Gemeentelijke Schuldhulpverlening (WGS) zelfs verplicht om betalingsachterstanden bij de gemeente te melden. Deze verplichting geldt ook voor particuliere verhuurders, maar toch worden zij nog nauwelijks actief betrokken bij het beleid ter voorkoming van huisuitzettingen. Wel is er in december 2020 een landelijk convenant gesloten met verschillende brancheorganisaties voor vastgoed en particuliere verhuur. Als pogingen van de verhuurder om contact te zoeken met de huurder niet tot resultaat leiden, moet de achterstand bij de gemeente gemeld worden. Gemeenten zijn verplicht deze signalen op te pakken en (schuld)hulp aan te bieden. In het convenant is dit proces verder in detail uitgewerkt. Mogelijk leiden deze afspraken en verplichtingen tot verdergaande samenwerking tussen gemeenten en particuliere verhuurders bij het oplossen van betalingsachterstanden en het voorkomen van dak- en thuisloosheid. 

Het voorkomen van huisuitzettingen is voor een groot deel van de woningen in de particuliere huursector best ingewikkeld. Vaak ontstaan betalingsachterstanden immers door een daling van het inkomen en particuliere verhuurders hebben niet de zorgplicht en maatschappelijke verantwoordelijk die verhuurders in de sociale sector wel hebben. Bij een hoge huur waarbij geen of slechts beperkt recht is op huurtoeslag, is het meestal noodzakelijk om naar een goedkopere woning te verhuizen zodat het (besteedbaar) inkomen toereikend is om de huur te wel kunnen betalen. 

Het is dus interessant om te kijken naar het totaal aantal woningen dat voor huurtoeslag in aanmerking komt. Voor corporaties geldt dat op dit moment ruim 66% van het woningbestand voor deze toeslag in aanmerking komt. In de particuliere sector is dit veel lager, maar gaat het nog altijd om 27% van het bestand. In deze woningen zouden mensen met betalingsachterstanden, eventueel met (tijdelijke) hulp, best kunnen blijven wonen. Dit is maatschappelijk gezien veruit de goedkoopste (en sociaal de meest wenselijke) oplossing. Verschillende onderzoeken hebben aangetoond dat het op termijn tot aanzienlijk grotere schade (en kosten voor de samenleving) leidt als een gezin of persoon wordt ontruimd (zie o.a. Eropaf!, 2018).

Wat doen particuliere verhuurders bij achterstanden?

In een rapportage van het Verweij-Jonker Instituut geven enkele particuliere verhuurders in Amsterdam aan dat zij bij huurschulden een goedkopere woning aanbieden. Onder de voorwaarde dat deze lagere huur wel voldaan kan worden. Andere particuliere verhuurders doen dit niet. Of omdat zij dit niet willen, of omdat zij geen goedkopere woningen verhuren. 

Verder is de vraag wat particuliere verhuurders doen bij huurachterstanden van huurders in het goedkopere segment. Het beeld dat uit eerdergenoemd onderzoek naar voren komt, is dat deze verhuurders wel snel contact zoeken bij het ontstaan van achterstanden. Binnen twee weken sturen veel verhuurders al een herinneringsbrief. De meeste verhuurders zoeken daarnaast ook telefonisch contact. Vaak zoekt de verhuurder samen met de huurder een oplossing, zeker als deze laatste zelf contact opneemt. Als er zicht is op een verbetering van de financiële situatie wordt vaak een betalingsregeling afgesproken. 

Enkele denkrichtingen voor de toekomst

Op dit moment is de huurgrens € 752,33. Het ophogen van de huurgrens waaronder huurders in aanmerking kunnen komen voor huurtoeslag kan al veel schelen. Dan kunnen meer mensen bij een afnemend inkomen een beroep op deze toeslag doen en kunnen zij in hun huidige woning blijven wonen. Een andere optie die steeds vaker genoemd wordt is het toepassen van het puntenstelsel op alle huurwoningen. Hierdoor zouden veel huurprijzen in de particuliere sector behoorlijk omlaag gaan.

Een andere optie is om de huren in de sociale sector veel meer inkomensafhankelijk te maken. Hierdoor wordt langdurig ‘scheefwonen’ in de sociale huursector ontmoedigd en komen goedkopere woningen beschikbaar voor de mensen voor wie deze echt bedoeld zijn. Is het niet doordat mensen met (te) hoge inkomens verhuizen, dan wel doordat met deze extra huurinkomsten meer goedkope woningen gesticht kunnen worden. Ten slotte kan een goede samenwerking op gemeentelijk niveau tussen sociale en particuliere verhuurders ook leiden tot meer huurders in een bij hun financiële situatie passende woning. Het is dus ook aan gemeenten, corporaties en particuliere verhuurders gezamenlijk om verfijnde samenwerkingsstrategieën te ontwikkelen waarmee voorkomen wordt dat huurders door financiële problemen dak- of thuisloos worden.

Dit artikel is geschreven door Eropaf!.