Wat is er nodig om duurzaam huisuitzettingen te voorkomen?
Het voorkomen van huisuitzetting is in eerste instantie een effectieve en goedkope manier om dak- en thuisloosheid te voorkomen. Maar kan alleen tot duurzame resultaten leiden als deze samengaat met een structurele aanpak van het voorkomen van dak- en thuisloosheid door verlaging van (te hoge) woonlasten en voldoende beschikbaarheid van betaalbare huisvesting.
Dit is een eerste artikel in een reeks over de preventie van dak- en thuisloosheid door het voorkomen van huisuitzettingen. Na het schetsen van een summier kader over de oorzaken voor dak- en thuisloosheid, zoomt het in op de rol van huisuitzettingen.
Een tekort aan betaalbare woningen
De Nederlandse woningmarkt staat onder druk, er is sprake van schaarste als het om betaalbare huisvesting gaat. Gemiddeld stegen de huren de afgelopen tien jaar met 2,7% (bij een inflatie van 2,19 procent). De prijzen van koopwoningen stegen van juni 2013 tot april 2021 met 63,5%. Het besteedbaar inkomen van huishoudens daarentegen is al bijna veertig jaar vrijwel constant. Mensen met een (langdurig) laag inkomen zijn voornamelijk aangewezen op een sociale huurwoning: zij hebben immers niet de financiële mogelijkheid om een woning te kopen of te huren in de particuliere sector. 73% van de huishoudens met een laag inkomen woonde in 2018 in een sociale huurwoning.
De vraag naar sociale huurwoningen is groter dan het beschikbare aanbod, met lange wachtlijsten als gevolg. Waar in 1998 nog bijna 37% van de woningvoorraad in Nederland bestond uit sociale huurwoningen, is dat aandeel twintig jaar later afgenomen tot minder dan 25%. Corporaties hebben in deze periode veel van hun bestaande voorraad gesloopt en/of verkocht en wat zij bijbouwden bevond zich in het duurdere segment.
Daar waar het aandeel in de woningvoorraad sinds 1998 met meer dan 50% is afgenomen, is de doelgroep voor de sociale huur juist aan het stijgen. Deze is in de periode 2009-2015 met 351.000 huishoudens toegenomen.
Huurstijging bij verhuizingen en tijdelijke huurcontracten
Naast de algemene krapte op de woningmarkt zijn er nog een aantal andere negatieve ontwikkelingen gaande. Verhuurders zijn niet gebonden aan de jaarlijkse maximale huurverhoging als een nieuwe huurder in de woning trekt en maken ruimschoots gebruik van deze mogelijkheid. Over de periode 2016-2020 was de gemiddelde huurverhoging bij wisseling van huurders 8,7%. Wanneer huurders bleven zitten, kregen zij te maken met gemiddeld 1,8%. Deze prijsopdrijving belemmert de doorstroming waardoor woningzoekenden de hoofdprijs moeten betalen om aan een woning te komen.
Sinds juli 2016 is het met de Wet doorstroming huurmarkt mogelijk om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd af te sluiten. Sindsdien is al de helft van de particuliere huurwoningen op basis van tijdelijke contracten verhuurd. Volgens onderzoeker Carla Huisman hebben met name jonge huurders in grote steden vaker een tijdelijk contract met bijbehorende rechtsonzekerheid. Voor verhuurders is het regelmatig wisselen van huurder aantrekkelijk, omdat zij daardoor niet gebonden zin aan de maximale huurverhoging. Tijdelijke contracten zijn steeds vaker de norm, aldus Carla Huisman. Naast de flexibilisering van de arbeidsmarkt is er nu ook sprake van flexibilisering van de woningmarkt.
Hoe worden mensen dakloos?
De RVS onderscheid in haar advies Herstel begint met een huis vier routes waarlangs mensen dakloos kunnen raken.
Life event
Na een ingrijpende gebeurtenis als relatiebreuk, baanverlies of overlijden van een naaste is er vaak minder geld te besteden en kunnen hoge woonlasten niet meer opgebracht worden met het lagere inkomen. Als reactie hierop gaan mensen op zoek naar alternatieve huisvesting, vaak in een segment van de woningmarkt waar grote krapte is: het woningaanbod voor eenpersoonshuishoudens in de onderste, betaalbare trede van de markt.
Remigratie
Ongeveer 20.000 geëmigreerde Nederlanders keren jaarlijks terug naar Nederland. Bij terugkeer heeft men geen adres meer en kan door de krapte op de woningmarkt niet altijd zomaar een woning vinden. Net als de mensen die een woning zoeken na een live event, behoren de remigranten (naast arbeidsmigranten, studenten, statushouders en starters) vaak tot de spoedzoekers. Spoedzoekers zijn woningzoekenden die niet in aanmerking komen voor een urgentiestatus, maar wel op korte termijn woonruimte zoeken. Als er een cijfer de krapte op de woningmarkt illustreert, dan is het wel de schatting dat maar liefst 10% van de Nederlandse bevolking bestaat uit ‘spoedzoekers’.
Vertrek uit een instelling
Na uitstroom uit een instelling als een gevangenis, psychiatrische instelling, verslavingskliniek, beschermde woonvoorziening of jeugdzorginstelling, kan lang niet iedereen rekenen op een woning. Op papier is dit vaak goed geregeld, in de praktijk gaat het vaak mis. Zo krijgt bijna de helft van de gedetineerden geen hulp bij het vinden van huisvesting, terwijl deze hulp zowel dakloosheid als recidive kan voorkomen.
Huisuitzettingen
Naast het veroorzaken van overlast en illegale activiteiten, leiden vooral oplopende schulden tot huisuitzettingen. Bij 80% van de huisuitzettingen bij corporaties gaat het om achterstallige huur. Vaak is daarbij sprake van hardnekkige problemen en van complexe schuldenproblematiek, steeds hoger oplopende schulden en meerdere schuldeisers.
Betaalbaarheid huur
Volgens het Nibud heeft de helft van de huurders in Nederland moeite om rond te komen, 30% heeft betalingsachterstanden. Een kwart van de huurders, 800.000 huishoudens, heeft te weinig middelen om in hun levensonderhoud te voorzien. Dit betreft met name mensen in een sociale huurwoning, alleenstaanden en huurders tussen de 25 en 45 jaar. Volgens het Nibud hebben zij permanent te hoge woonlasten, waardoor zij onvoldoende budget hebben voor overige uitgaven. Bij deze groep liggen ondanks dat zij verstandige keuzes maakt en snijdt in vermijdbare uitgaven, door onvermijdbare uitgaven als zorgkosten of alimentatie financiële problemen op de loer. Al met al bevinden deze 800.00 huishoudens zich in een onzekere woonsituatie met een hoog risico op huisuitzetting.
Het Nibud adviseerde in 2019 om in zowel de vrije als de sociale sector beter rekening te houden met de betaalbaarheid van de huur en op basis daarvan te komen met lagere huren en uniforme verhuurregels. Het pleidooi voor betaalbaarheid vinden we ook terug bij de Woonbond en de Wethouders van de grote steden. Voor lage inkomens zijn ook maatregelen die het inkomen verbeteren noodzakelijk. Met alleen een huurverlaging zijn zij minder geholpen, aangezien ze dan ook minder huurtoeslag krijgen.
Conclusie
De constateringen van het Nibud leiden tot een onontkoombare conclusie: duurzaam voorkomen van huisuitzettingen vraagt om het tegelijkertijd in ogenschouw nemen van het inkomensplaatje en woonlastenplaatje. Daarnaast is er simpelweg meer aanbod van betaalbare en passende woonruimte nodig. Focussen op het voorkomen van huisuitzettingen, zonder met deze aspecten rekening te houden, biedt alleen een tijdelijke oplossing.
Meer weten?
In Nederland is vanwege de grote groei van het aantal daklozen veel aandacht voor de groep mensen die al dak- en thuisloos zijn. Dat terwijl het voorkomen van dak- en thuisloosheid nog altijd het beste medicijn is. Wat is er nodig om het aantal huisuitzettingen in 2022 tot 0 terug te brengen? Movisie en Eropaf! ontwikkelen dit jaar een handreiking met daarin concrete handvatten voor uitvoering en beleid om huisuitzettingen te voorkomen. We werken daarbij nauw samen met andere partijen zoals Sociale Vraagstukken en Platform 31. Heeft u tips, ideeën of mooie voorbeelden? Neem dan contact op met Christine Kuiper, via c.kuiper@movisie.nl. NB: Wij zijn specifiek op zoek naar gemeenten die afspraken hebben met de particuliere verhuursector. Tips hierover zijn welkom!
