De woningmarkt kent vele dilemma’s. Wie geef ik voorrang bij het toewijzen van corporatiewoningen? Waar bouw ik wat eerst? Hoe ga ik om met de afruil tussen de behoefte aan grond voor woningbouw en natuur of recreatie? Hoe zorg ik dat nieuwe woningen gebouwd worden met inachtneming van stikstofregels? Allemaal verre van win-win.

Toch ga ik hier bepleiten dat er in de woningbouw (praktisch) een win-win beschikbaar is en wel een die heel erg veel kan opleveren. Niet alleen in termen van geld, maar ook in termen van andere vormen van welvaart zoals het rechtvaardigheidsgevoel van jongeren, het welbevinden van ouderen en intergenerationele solidariteit. Dat gaat met meer bouwen niet lukken, maar wel met de bestaande voorraad beter benutten.

Vier gelijktijdige problemen

We hebben hier te maken met vier problemen tegelijk. Als eerste schaarste op de woningmarkt. Die wordt onder meer gecreëerd door sterk stijgende bouwkosten, strenge milieueisen (vooral stikstof), complexe en vertragende regelgeving en een dunne private huurmarkt (EIB 2023). Als tweede het probleem van de dubbele vergrijzing. Daardoor kan ons systeem voor ouderenzorg naar de toekomst niet zonder maatregelen duurzaam georganiseerd worden. Als derde een geringe verhuisbehoefte bij ouderen. Als vierde het klimaatprobleem waar vooral de jongere generaties een prijs voor gaan betalen.

Het gevolg van deze problemencombinatie is dat starters moeilijk een betaalbare woning vinden, veel ouderen in huizen blijven wonen die groot zijn, en dat veel mensen in diverse stadia van hun leven niet in het huis kunnen wonen waar ze het liefst zouden wonen gegeven hun inkomen. Het leidt tot frustraties omdat er veel gepraat wordt over het bouwen van nieuwe woningen, maar het niet van de grond wil komen. Demissionair minister De Jonge moet keer op keer beloftes intrekken of uitstellen.

Dreiging van een gerontocratie

Deze combinatie van problemen leidt ook tot een groeiende kloof tussen generaties. Dit omdat de jongere generatie relatief hoge kosten (gaan) maken voor problemen waarvoor de oplossing in eerdere tijden almaar vooruitgeschoven is (zorginfarct, klimaat). Een evidente oplossing is er niet en het is weinig aannemelijk dat dit binnenkort al anders wordt gezien de dreiging van een gerontocratie, dat wil zeggen een ‘dictatuur’ van een grote electorale macht van ouderen.

Door de vergrijzing ontstaat een steeds groter wordende electorale disbalans

Het is te begrijpen dat vooral jongeren last krijgen van gevoelens van onmacht, uitzichtloosheid en cynisme

Wij beredeneren dat ouderen een machtig en groeiend electoraat zijn. Ouderen bezitten een enorm (op de huizenmark verkregen) vermogen en doen beroep op vele voorzieningen. Jongeren hebben dat vermogen niet, velen hebben al jong schulden opgelopen en krijgen de rekening van klimaatverandering gepresenteerd.

Deze onbalans lijkt van alle tijden, met dien verstande dat er door de vergrijzing een steeds groter wordende electorale disbalans ontstaat en voorgaande generaties bovendien de klimaatproblemen hebben veroorzaakt. Dat is niet goed voor het gevoel van rechtvaardigheid en kan polarisatie in de hand werken.

Het is te begrijpen en aanwijsbaar dat vooral jongeren last krijgen van gevoelens van onmacht, van uitzichtloosheid en cynisme. De vraag is hoe ook binnen een gerontocratie een versnelde en duurzame oplossing voor de woonopgave en de gerelateerde opgaven gecreëerd kan worden.

Bouwen, bouwen, bouwen

Om de problemen op de huizenmarkt op te vangen is het devies van veel politieke partijen ‘bouwen, bouwen, bouwen’. De VVD: ‘Wij willen honderdduizenden nieuwe huizen bouwen, zodat fijn en betaalbaar wonen weer voor iedereen bereikbaar wordt.’ PvdA-GroenLinks: ‘De overheid neemt de regie en zorgt voor grote aantallen betaalbare woningen.’

Het is wensdenken en bovendien is bouwen geen win-win. Ten eerste, alle grond waar we op bouwen kan niet meer besteed worden aan andere doelen zoals natuur. Ten tweede duurt bouwen nogal lang, zeker in het licht van regelgeving en milieu.

Zolang de doorstroming naar kleinere woningen vrijwillig gaat, gaat iedereen erop vooruit. Ook het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) komt tot die conclusie. In de Nationale Woon- en Bouwagenda, een onderzoek naar de haalbaarheid van honderdduizend nieuwe woningen per jaar, concludeert het EIB dat die doelstellig eenvoudigweg onhaalbaar is. Het EIB ziet meer in de transformatie van utiliteitsgebouwen (vooral kantoren) naar woningen. Ook in 2024 gaat dit probleem echt niet zomaar verholpen worden.

Doorstroming lijkt makkelijker dan het is

Op zich is het transformatieplan van het EIB een goed idee. Ook in de ouderenzorg is het vaak sneller om iets om te bouwen dan iets bij te bouwen. Maar ook ombouwen is niet gratis. Op de tekentafel is de oplossing kinderlijk eenvoudig: zorg ervoor dat ouderen die thans in een ‘te groot’ huis wonen doorstromen naar kleinere woningen en je lost veel problemen tegelijk op. De woningmarkt functioneert beter, starters vinden gemakkelijk een huis en de ouderenzorg kan efficiënter georganiseerd worden. Zolang de doorstroming vrijwillig gaat, gaat iedereen erop vooruit. En het is daadwerkelijk een probleem dat in de praktijk door gemeenten ervaren wordt. Ouderen zorgen voor gebrekkige doorstroming, maar er zijn niet voldoende alternatieven.

De vraag is hoe je ouderen kunt bewegen te verhuizen

In de praktijk is het natuurlijk niet zo simpel als op de tekentafel. Want de vraag is hoe je ouderen kunt bewegen te verhuizen. Uit onderzoek blijkt dat ouderen veelal heel tevreden zijn in hun huidige woning en in de buurt waar zij thuis zijn. Ook als hun huizen statistisch gezien ruim zijn. Verder zitten zij veelal op relatief lage woonlasten.

Bovendien zit ruimte bij voldoende vitaliteit helemaal niet in de weg. Ouderen gaan daarom vaak pas verhuizen als het echt niet anders kan. Gemeenten die verhuisvergoedingen betalen, moeten flink in de buidel tasten: geen win-win. Hoe goed het idee van doorstroming op papier ook is, het is ingewikkeld en tijdrovend om het daadwerkelijk te realiseren.

Andere oplossingen dan nieuwbouw

De exacte baten van doorstroom op de woningmarkt zijn heel moeilijk te kwantificeren. De behoefte ligt vooral bij jongeren en mensen met een migratieachtergrond. Het EIB becijfert dat er tussen 2020 en 2030 ongeveer 1,5 miljoen woningen voor dit segment nodig zijn.

Het moge duidelijk zijn dat elke woning die een oudere achterlaat tot flinke baten voor deze groep leidt. Dat is niet altijd in euro’s te meten. Geestelijk leed van onnodig op wachtlijsten staan, tegen de zin bij de ouders wonen of niet in een passende woning wonen: we weten het niet precies, maar het bestaat wel.

Als mensen in groot huis of op ruim kavel wonen, kun je splitsen, aanbouwen of bijbouwen. Door kostenstijgingen en gebrek aan ambtenaren lopen nu de mogelijkheden voor het bouwen van extra woningen enorm terug. Dat maakt ook het verleiden van ouderen ingewikkelder dan gehoopt. Wat kunnen we dan nog verzinnen?

Best veel. Zo kunnen we samen huren gemakkelijker maken, financiële beloningen bedenken voor mensen die hun ouder in huis nemen, en allerlei andere contraproductieve drempels voor inwonen en groepswonen verlagen. Corporaties kunnen voorkeur geven aan huurders die een huis achterlaten die de doorstroom bevordert.

Alle maatregelen om de doorstroom te bevorderen hebben zo hun voor- en nadelen. Zo is een aanpassing van het toewijzingsbeleid van corporaties niet gratis. Je bevordert de doorstroom er wel mee, maar het kan ook oneerlijk zijn voor mensen die pech hebben geen geschikt huis achter te laten.

Lees het volledige artikel op Sociale Vraagstukken.